転勤妻のtenです。
最近はめっきり減りましたが、以前は「マンション経営しませんか？」な電話がよくかかってきました。
どこから個人情報仕入れてるの？
数年前に『新築1Rマンション経営』が流行りました。
高年収なお医者さんが数戸所有し、毎月利益出てるのかローンで損なのか当人が把握できておらず、よくよく計算してみたら『毎月赤字』で泣く泣く損切りして物件を手放した。
なんて話しは巷に溢れています。
- 頭金10万円
- 物件価格2,600万円
- 月8.3万円の35年ローン
- 家賃収入7.7万円で毎月5,000円の赤字
まさしくコレです！
当ブログの読者さまにはこのような詐欺物件に手を出すことがないようにと願っています。
節税になる
副業としての賃貸業で収支がマイナスだった場合、確定申告を行うことで本業の税金が還付されます。
ただ、「マイナス収支で節税するよりもプラスになって儲かる方が良い」はずです。
儲けを狙って赤字って本末転倒・・・。
節税したいならノーリスクのふるさと納税か、掛け金が全額所得控除されるiDeCoがオススメです。
iDeCoで『定期預金』を選べば元本保証されます。
売却益を狙う
収支トントンでも最後は売れますから。
ローン返済中はまだ自分のものではありません。完済して初めて自分のものになります。
完済した35年後に手に残っているのは築35年を経過した1Rマンションです。欲しい？
不動産はその名の通り物理的に動かせませんし、必ず誰か名義にしておかないといけません。
あれだけ流行った1Rマンションです。老朽化する頃には市場に売り物件が溢れかえり、値崩れが起きることでしょう。
格安になった1Rマンション、購入するのはどんな人だと思いますか？
- 収入の低い人
- 転売を目論む人
- 誰も買わずにスラム化
1Rマンションを長期保有したいと思いますか？
マンションを「終のすみかに」と考える人は多いです。その場合はそれなりに住心地を考えるので50㎡くらいの物件に人気があるようです。
DINKsのten夫婦も2人で住むなら50㎡くらいがちょうど良いです。
昔は「大きな家に住みたい♪」なんて考えていましたが、「誰が掃除するの？」という現実に気付いたため、50㎡に落ち着きました。
もし毎月8.3万円投資にまわすと・・・
先ほどの投資用物件はこんな収支でした。
- 頭金10万円
- 物件価格2,600万円
- 月8.3万円の35年ローン
- 家賃収入7.7万円で毎月5,000円の赤字
これ、もしも『毎月8.3万円35年積み立てるとどうなるか』をシミュレーションしてみました。
参照:楽天証券
低め設定での3%でも6,000万円を超えています。
4%ルールによると6,000万円を年240万円(税引き後192万円@月16万円)を取り崩していっても元本は減りません。6,000万円のままです。
ホントにマンション経営したいの？？
マンション経営の電話の断り方
あー。興味無いんで。
失礼します。
つまらないことに時間を取られるのも嫌なのでスッキリさっぱり電話を切っていましたが、夫の返しは面白かったです。
「そんなに儲かるなら他人に勧めるよりも自分でやったらどうですか？」
まさしくその通り！
物件を売ると、販売業者が儲かるので営業電話をかけてきます。
- 土地所有者→土地売って終わり
- 企画者
- 建設者
- 販売者
- 大家
最も儲かるのは誰でしょう？
最もリスクがあるのは誰でしょう？
アメリカでゴールドラッシュが起こった際に最も儲けたのは『金を掘る道具を売った人』だそうです。
もちろん金鉱を掘り当ててお金持ちになった人もいます。
本当に大家業をするなら勉強する
知人で不動産管理会社を経営している方がいます。
会社としても物件を保有していますし、本人名義でも50戸のアパート・マンション・戸建を保有しているそうです。
ぶっちゃけ、銀行から融資をひいていて自己資金比率が低いため利回りは年利20%近くあるそうです。
インデックス投資始めてみたけど全然儲からんわー。
率が低い！
バカ者
インデックス投資はそんなガンガン儲かる手法ではない！
ただ、こんな台詞をのたまった社長ですが、『融資をひいている=リスクをとっている』ことを脱したいと思い投資・資産運用を始めたそうです。
個人的には『普通の人は借金(融資ひく)してまでお金作らなくていいんじゃない？』と思いますが、良い物件を入手できると強いは強いです。
住宅ローンでごにょごにょして賃貸物件を得る方法もある
住居用物件には利率の低い住宅ローンが利用できます。収益用物件には住宅ローンは利用できません。
ひと昔前は『住宅ローンで物件買ってこっそり賃貸に出す』なんてこともできたようですが、今はもう無理です。
ただ、今でも裏技があります。
やむを得ない理由ならば住居用物件を賃貸に出してよい。
転勤がそうです。
住宅ローンで家を買ったけど、転勤になっちゃった。
そのうち戻ってくるから家を売りたくはないので賃貸に出したいなぁ。
これを繰り返して複数物件を持っている人もいます。
知らないと｢えっ！？そんな裏技が？｣なことは多いので勉強してください。
ファイナンシャル・アカデミー社は投資スクールです。
- 投資信託
- 50代向けお金の学校
- 不動産
色々な受講コースがあります。
実際に不動産コース(受講費50万円近い)を受講した方で物件を入手し、2年間で300万円以上の利益を出した方もいます。
リフォームして売れたそうです。
出口戦略は大事！
こういった投資スクールは初回無料なので本当の本気で興味があるなら参加してみてもいいと思います。
ド普通の人にはつみたてNISAやiDeCoを利用したインデックス投資をすすめます。
不動産投資で成功するためには、高度の専門能力を必要とする。全力投球が求められる。こうした条件を備えた人はほとんどいないだろう。とても片手間でできることではない。
参照:敗者のゲーム
REIT(不動産投資信託)と呼ばれる投資商品があります。証券会社で買えます。
現物不動産は「最後に手放す時にどうするの？」となりますが、REITならば売りやすいです。利回りも6%はあります。
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